경매에 넘어간 집, 세입자가 꼭 알아야 할 5가지 권리

 

 

부동산 시장이 불안정해지면서 전세 사기를 비롯해 경매에 넘어간 집에 세입자로 살고 있는 사람들이 늘고 있습니다.
이럴 때 세입자 입장에서 가장 중요한 것은 당황하지 않고, 자신의 권리를 정확히 알고 대응하는 것입니다.
이 글에서는 경매, 세입자 권리, 해야 할 일을 중심으로, 경매 절차 중 세입자가 꼭 챙겨야 할 핵심 정보를 알려드립니다.

 

 

 

1. 전입신고 + 확정일자 = 최우선변제권 확보의 핵심

세입자가 자신의 보증금을 지키기 위해서 반드시 해야 하는 기본 중의 기본은
전입신고와 확정일자를 받아놓는 것입니다.
이 두 가지를 갖춘 세입자는 주택이 경매에 넘어가더라도, 일정 금액까지 최우선변제권을 통해 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 권리를 확보합니다.

📌 예시:
서울 기준으로 보증금 1억 이하의 세입자는 최우선변제로 최대 3,700만 원까지 우선 보호받을 수 있습니다.

중요: 전입신고와 확정일자만 있다고 다 되는 게 아닙니다. 집주인의 근저당권 설정 시기보다 전입신고일이 빨라야 우선변제를 받을 수 있습니다.

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2. 임차권등기명령 신청: 보증금 보호를 위한 강력한 무기

집이 경매에 넘어가면 새로운 소유자가 낙찰받게 됩니다.
이때 기존 세입자는 강제 퇴거를 당할 수도 있기 때문에, 임차권등기명령을 통해 자신의 권리를 주장해야 합니다.

• 임차권등기명령이 있으면, 집을 비워도 세입자 지위를 유지할 수 있습니다.
• 보증금 반환 소송이나 배당요구를 진행하는 데 유리합니다.

💡 신청 방법:
임차권등기명령은 관할 법원에 간단한 신청서와 함께 제출하면 되고, 비교적 빠른 시일 내에 등기가 이뤄집니다.

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3. 배당요구 종기일 꼭 확인하기: 돈을 돌려받기 위한 마감일

세입자가 경매를 통해 보증금을 일부라도 돌려받으려면 반드시 법원에 배당요구서를 제출해야 합니다.
여기서 중요한 건 **‘배당요구 종기일’**입니다.
이 날짜를 넘기면 보증금을 배당받을 수 있는 기회를 놓칠 수 있습니다.

📅 배당요구 종기일은 법원에 게시되는 경매 일정표 또는 집행관 사무실에서 확인 가능합니다.
보통 매각기일로부터 2주 전까지입니다.

TIP: 배당요구는 임대차계약서, 전입신고 증명, 확정일자 등을 함께 제출해야 하니 미리 준비해 두는 것이 좋습니다.

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4. 대항력 있는 세입자의 퇴거 조건, 제대로 알기

‘대항력’이 있는 세입자는 경매 후에도 함부로 퇴거당하지 않습니다.
대항력이란, 세입자가 제3자에게도 임차권을 주장할 수 있는 법적 힘을 말합니다.
이 조건을 충족하면 낙찰자도 세입자를 보호해야 합니다.

📌 대항력 요건:

• 전입신고 완료
• 실제 거주 중

이 두 조건을 갖췄다면, 낙찰자가 세입자에게 명도소송을 걸기 전까지는 강제로 쫓아낼 수 없습니다.
또한 이사비 명목의 협상을 통해 현실적인 보상도 받을 수 있습니다.

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5. 집주인이 배당받을 금액이 있는지 확인하라

경매가 진행되면 집주인도 채무자가 되어 보증금 반환 의무에서 벗어납니다.
하지만, 경매대금에서 **채권자들(은행 등)**이 가져가고도 남는 금액이 있다면, 세입자는 그 남은 돈에서 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

👉 법원에서 배당표 열람을 통해 확인 가능하며, 채권자보다 앞서 있다면 일부 또는 전액 보전 가능합니다.

법무사 또는 공인중개사의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다.

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마무리하며: 세입자의 권리는 스스로 챙겨야 지킬 수 있습니다

집이 경매에 넘어가는 상황은 누구에게나 당황스러운 일입니다.
하지만 침착하게 내 권리를 확인하고, 필요한 절차를 밟는 것이 중요합니다.
전입신고와 확정일자 확보, 임차권등기명령 신청, 배당요구 기한 체크, 대항력 유지 등
이 다섯 가지를 제대로 챙기면 예기치 못한 피해로부터 스스로를 지킬 수 있습니다.

마지막으로, 만약 보증금을 온전히 돌려받기 어려운 상황이라면,
**주택도시보증공사(HUG)**에서 운영하는 전세보증금 반환보증 제도나
대한법률구조공단을 통한 무료 법률 상담을 활용하는 것도 고려해보세요.